Contratto di appalto: tutto quello che devi sapere

Il contratto di appalto è uno degli strumenti fondamentali per affidare a un imprenditore l’esecuzione di un’opera o di un servizio in cambio di un corrispettivo in denaro. È un accordo che coinvolge obblighi chiari e distinti per le parti: da un lato il committente, che richiede l’opera o il servizio, e dall’altro l’appaltatore, che deve realizzarli utilizzando la propria organizzazione e assumendosi il rischio dell’esecuzione.

Questo contratto trova applicazione in ambiti privati e pubblici, ma quando entra in gioco la Pubblica Amministrazione, il quadro normativo si arricchisce di regole specifiche, come quelle previste dal Codice degli Appalti. 

In questo articolo, Andrea de Bonis, avvocato amministrativista specializzato in contratti pubblici, analizza:

• Come è definito e regolato il contratto di appalto secondo la legge
• I diritti e i doveri delle parti coinvolte
• Le principali differenze tra appalti privati e pubblici, con un focus sugli aspetti normativi più rilevanti.

Art. 1655 cc: che cos’è un contratto d’appalto?

Il contratto di appalto è un accordo giuridico che permette a un imprenditore, detto appaltatore, di impegnarsi nella realizzazione di un’opera o nell’erogazione di un servizio per un committente, ricevendo in cambio un corrispettivo in denaro. Secondo l’articolo 1655 del Codice Civile, l’appaltatore deve organizzare i mezzi necessari in autonomia e assumersi il rischio economico e operativo legato all’esecuzione.

Questa definizione mette in evidenza due aspetti chiave:

• L’organizzazione autonoma dell’appaltatore: l’appaltatore gestisce i mezzi necessari in modo indipendente, senza interferenze dirette del committente.
• Il rischio d’impresa: l’appaltatore è responsabile del risultato finale e deve rispondere degli eventuali rischi connessi all’esecuzione.

Come funziona un contratto di appalto?

Un contratto di appalto è costruito attorno a un obiettivo preciso: la realizzazione di un’opera o di un servizio ben definito. In questo rapporto:

• Il committente indica il risultato da ottenere, specificando requisiti e tempistiche.
• L’appaltatore si occupa dell’organizzazione e dell’esecuzione, mettendo in campo risorse e competenze per raggiungere l’obiettivo.

La particolarità dell’appalto è che si tratta di un contratto di risultato: l’appaltatore non è semplicemente un esecutore, ma assume la piena responsabilità per il completamento dell’opera. 

L’appaltatore inoltre non è vincolato a eseguire il lavoro personalmente, ma può avvalersi della propria organizzazione e di collaboratori o subappaltatori, purché rispetti i termini e le modalità stabiliti dal contratto.

Quando si usa un contratto di appalto?

Le applicazioni del contratto di appalto sono numerose e coprono diversi settori:

• Edilizia: costruzione di edifici, ponti o infrastrutture
• Servizi: come la gestione di impianti o la manutenzione di immobili.
• Forniture: come la consegna periodica di materiali 

Grazie alla sua flessibilità, l’appalto consente di regolare in modo chiaro i rapporti tra committente e appaltatore, offrendo una base legale per tutelare entrambe le parti.

Che forma ha il contratto di appalto?

In generale, il Codice Civile lascia libertà alle parti di stipulare il contratto sia in forma scritta che orale. Tuttavia, ci sono situazioni in cui la forma scritta diventa obbligatoria, come:

• Appalti pubblici, regolati dal Codice degli Appalti (D.Lgs. 36/2023).

Anche quando non è richiesta per legge, la forma scritta è sempre consigliata. Redigere un contratto dettagliato riduce il rischio di incomprensioni e offre una tutela più forte in caso di controversie, ad esempio per:

• Opere edilizie rilevanti, dove è necessaria maggiore chiarezza su modalità, termini e obblighi.

Le parti nel contratto di appalto: ruoli, responsabilità e rischi

Il contratto di appalto si fonda su una ripartizione chiara dei ruoli e delle responsabilità tra i soggetti coinvolti. Da un lato, il committente che richiede la realizzazione dell’opera o del servizio; dall’altro, l’appaltatore che si impegna a portare a termine il lavoro con mezzi propri, assumendosi il rischio del risultato. In alcuni casi, può subentrare anche un subappaltatore, incaricato dall’appaltatore di eseguire una parte dei lavori, previa autorizzazione del committente.

Analizziamo nel dettaglio i compiti e le responsabilità di ciascuna parte, con un’attenzione particolare ai rischi connessi al loro ruolo.

Il committente: definire il risultato e controllare l’esecuzione

Il committente è il soggetto che dà avvio al contratto di appalto, affidando all’appaltatore la realizzazione di un’opera o di un servizio. Il suo ruolo non si limita al mero finanziamento del progetto, ma comporta una serie di obblighi e responsabilità:

1. Definire il risultato atteso: il committente deve fornire indicazioni precise e dettagliate sui tempi, le modalità e gli standard qualitativi che l’appaltatore è tenuto a rispettare.
2. Pagare il corrispettivo: il committente è tenuto a corrispondere all’appaltatore il compenso pattuito, secondo i termini e le modalità previsti nel contratto, una volta verificata la conformità del lavoro eseguito.
3. Controllare l’esecuzione: soprattutto negli appalti pubblici, il committente ha il dovere di vigilare sull’operato dell’appaltatore, per prevenire eventuali difformità o ritardi rispetto a quanto concordato.

Tuttavia, anche il committente non è esente da rischi. Ad esempio, fornire indicazioni carenti o incomplete può compromettere il risultato finale dell’opera o del servizio e dare luogo alla sua responsabilità. 

L’appaltatore: eseguire il lavoro a proprio rischio

L’appaltatore è l’imprenditore incaricato di eseguire l’opera o il servizio richiesto dal committente, organizzando in autonomia le risorse, i mezzi e il personale necessari. È il vero protagonista della fase esecutiva e la sua responsabilità non si esaurisce con la consegna del lavoro, ma si estende anche a eventuali difetti o vizi riscontrati successivamente. I suoi obblighi principali sono:

1. Organizzare i mezzi: la gestione delle risorse necessarie per l’esecuzione del lavoro è interamente a carico dell’appaltatore, che deve comunque operare in conformità alle disposizioni contrattuali.
2. Realizzare il lavoro: l’appaltatore deve rispettare i tempi, le modalità operative e i materiali previsti nel contratto d’appalto.
3. Garantire il risultato finale: l’opera o il servizio realizzato deve rispondere agli standard qualitativi richiesti dal committente e, se necessario, essere sottoposto a collaudo (art. 1665 c.c.).

L’appaltatore, dunque, si assume il rischio imprenditoriale connesso all’esecuzione del contratto, dovendo far fronte con mezzi propri a eventuali difficoltà o imprevisti che potrebbero compromettere il risultato finale.

Gli elementi essenziali del contratto di appalto

Affinché un contratto di appalto sia effettivamente vincolante per le parti, devono ricorrere alcuni elementi imprescindibili. In particolare, il contratto deve contenere un’indicazione chiara e precisa dell’oggetto del lavoro da eseguire, del corrispettivo pattuito per l’esecuzione e delle modalità operative che l’appaltatore è tenuto a rispettare.

Vediamo più nel dettaglio ciascuno di questi elementi.

L’oggetto del contratto deve essere ben definito

L’oggetto del contratto di appalto consiste nella realizzazione di un’opera, nella prestazione di un servizio o nell’esecuzione di una fornitura. È essenziale che l’oggetto sia determinato o determinabile, ossia descritto in modo sufficientemente preciso da consentire alle parti di individuare con esattezza le caratteristiche e i requisiti del lavoro da eseguire.

In caso di opere edili o di altro genere, il capitolato d’appalto e i progetti allegati al contratto svolgono un ruolo fondamentale nel definire l’oggetto del lavoro. Per i servizi e le forniture, invece, è il contratto stesso a descrivere nel dettaglio le prestazioni richieste e gli standard qualitativi da rispettare.

Il corrispettivo: modalità a corpo e a misura

Il corrispettivo è il prezzo che il committente si impegna a pagare all’appaltatore per l’esecuzione del lavoro. Può essere determinato “a corpo” o “a misura”, a seconda delle modalità di calcolo del compenso:

• Nel corrispettivo “a corpo“, il prezzo è fisso e invariabile, indipendentemente dalle quantità effettive di lavoro eseguite. 
• Nel corrispettivo “a misura“, invece, il prezzo è determinato in base alle quantità effettive di lavoro eseguite, applicando i prezzi unitari previsti nel contratto. Questa modalità è preferita quando l’entità del lavoro non è esattamente prevedibile al momento della stipula.

La scelta tra corrispettivo a corpo o a misura dipende dalla natura del lavoro e dal grado di precisione con cui è possibile definire l’oggetto del contratto. In ogni caso, il corrispettivo deve essere proporzionato all’entità e alla qualità del lavoro richiesto, e non può essere modificato unilateralmente da una delle parti.

Tipologie di contratto di appalto

Il contratto di appalto può assumere diverse configurazioni, a seconda della natura dei soggetti coinvolti e delle modalità di determinazione del corrispettivo. Una prima, fondamentale distinzione riguarda la differenza tra appalti privati e appalti pubblici. Mentre i primi vedono come committente un soggetto privato (persona fisica o giuridica), nei secondi il ruolo di committente è assunto da una pubblica amministrazione.

Appalti privati

Negli appalti privati, il committente è un soggetto privato (persona fisica o giuridica), che si affida a un imprenditore per la realizzazione di un’opera o l’erogazione di un servizio. Questi contratti offrono maggiore libertà negoziale rispetto agli appalti pubblici, ma devono comunque rispettare le disposizioni del Codice Civile.

Appalti pubblici

Gli appalti pubblici coinvolgono come committente una pubblica amministrazione o un ente pubblico. La disciplina di riferimento è il  Codice dei Contratti Pubblici, che stabilisce regole rigide per garantire trasparenza, concorrenza e imparzialità.

Caratteristiche principali:

• Selezione pubblica: Il contraente viene scelto tramite procedure ad evidenza pubblica, come gare d’appalto o bandi.
• Criteri di aggiudicazione: Gli appalti possono essere aggiudicati in base al prezzo più basso o all’offerta economicamente più vantaggiosa, che considera anche aspetti qualitativi.
• Obblighi di tracciabilità: I pagamenti e le transazioni devono essere tracciati per prevenire frodi e corruzione.

Esempio:
La costruzione di un edificio scolastico da parte di un Comune avviene tramite gara pubblica. L’impresa che vince deve rispettare i requisiti del bando, come la qualità dei materiali impiegati per la realizzazione delle strutture.

Come affrontare le controversie negli appalti

Non sempre basta un buon contratto per evitare che sorgano controversie tra committente e appaltatore. I conflitti più comuni riguardano ritardi nella consegna dei lavori, difformità rispetto al progetto concordato o vizi dell’opera realizzata.

Vediamo quali sono gli strumenti a disposizione delle parti per affrontare queste situazioni.

Inadempimenti dell’appaltatore: strumenti di risoluzione

Quando l’appaltatore non rispetta i termini di consegna dei lavori o esegue il contratto in modo non conforme a quanto pattuito, il committente può attivare diversi rimedi per tutelare i propri interessi.

Se il ritardo o l’inadempimento sono di lieve entità, il committente può concedere all’appaltatore un termine per rimediare, con l’applicazione di eventuali penali previste nel contratto. 

Se invece l’inadempimento è grave o l’appaltatore non rimedia entro il termine assegnato, il committente può risolvere il contratto per inadempimento. Il contratto può essere risolto automaticamente per i casi specifici  di particolare gravità predeterminati dalle parti. 

In alternativa, il committente può chiedere l’esatto adempimento del contratto, rivolgendosi al giudice.

In ogni caso, il committente ha diritto al risarcimento dei danni subiti a causa dell’inadempimento dell’appaltatore. Negli appalti pubblici, la stazione appaltante può escutere la garanzia definitiva prestata dall’appaltatore in caso di risoluzione per inadempimento e segnalare l’inadempimento all’ANAC per l’iscrizione nel casellario informatico.

Rimedi in caso di vizi o difformità dell’opera 

Quando l’opera realizzata presenta vizi o difformità rispetto al progetto concordato, il committente può far valere la garanzia prevista dall’art. 1668 del Codice Civile.

In particolare, il committente deve denunciare i vizi o le difformità entro 60 giorni dalla scoperta, a pena di decadenza. Una volta ricevuta la denuncia, l’appaltatore ha l’obbligo di eliminare i vizi o le difformità a proprie spese, entro un termine congruo.

Se l’appaltatore non provvede o se i vizi sono tali da rendere l’opera del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere alternativamente:

• La risoluzione del contratto  e il risarcimento dei danni
• Una riduzione proporzionale del prezzo, fatto salvo il risarcimento dei danni.

Inoltre, se i vizi o le difformità sono tali da compromettere la stabilità dell’opera o da renderla pericolosa, il committente ha una garanzia di dieci anni e un anno di tempo per la denuncia.

Negli appalti pubblici, il collaudo delle opere mira ad accertare la conformità dei lavori eseguiti al progetto e alle prescrizioni tecniche. In caso di esito negativo del collaudo, la stazione appaltante può chiedere all’appaltatore di eliminare i vizi o le difformità riscontrate, applicare una riduzione del prezzo o risolvere il contratto. Inoltre, per gli appalti pubblici di lavori, la responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili è di dieci anni dalla data del certificato di collaudo.

Il recesso unilaterale del committente e dell’appaltatore

Un’altra peculiarità dell’appalto è il diritto del committente di recedere unilateralmente dal contratto in qualsiasi momento. (art. 1671 c.c.).

 In questo caso, però, dovrà indennizzare l’appaltatore per le spese sostenute, i lavori eseguiti e il mancato guadagno.

Anche all’appaltatore è riconosciuto un diritto di recesso quando le variazioni di progetto richieste dal committente superano il sesto del prezzo complessivo.

Chi scrive il contratto di appalto?

Spetta al committente, che rappresenta la parte che richiede l’opera o il servizio, fornire le indicazioni iniziali sui termini e sulle condizioni del contratto.

Anche l’appaltatore può intervenire nella fase di definizione del contratto. Il suo contributo è essenziale per verificare che gli obblighi siano realistici e attuabili, definire le modalità operative, i materiali e le risorse da utilizzare.

Tuttavia la complessità delle normative e l’importanza di regolare ogni aspetto dell’appalto rendono indispensabile il supporto di esperti. Errori o lacune nel contratto possono generare costose controversie o compromettere il buon esito del progetto. Ragion per cui la redazione del contratto di appalto è di solito affidata ad un avvocato esperto.

Hai bisogno di assistenza? Lo studio de Bonis, specializzato in diritto amministrativo e in diritto d’impresa, è a tua disposizione per offrire competenza e consulenza su misura.