Concessione edilizia in sanatoria: come regolarizzare il tuo immobile

Se il tuo immobile presenta difformità edilizie, potresti trovarti di fronte a serie conseguenze, come sanzioni amministrative, difficoltà nella vendita o, nei casi più gravi, ordini di demolizione. Tuttavia, esiste una soluzione legale per regolarizzare la tua proprietà e tutelare il tuo investimento: la concessione edilizia in sanatoria.

La concessione edilizia in sanatoria è uno strumento giuridico che consente di sanare le irregolarità edilizie. Per ottenere una sanatoria, è necessario seguire un iter burocratico che richiede la preparazione di documenti specifici e il rispetto di precise tempistiche.

In questo articolo, l’avvocato Andrea de Bonis, specializzato in edilizia,  approfondisce gli aspetti principali:

• Tipologie di abusi edilizi che possono essere regolarizzati
• Come verificare se il tuo immobile soddisfa i requisiti per la sanatoria
• Procedure, documenti necessari, costi da sostenere, e tempistiche per completare correttamente la pratica di sanatoria.

Che cos’è la concessione edilizia in sanatoria?

La concessione edilizia in sanatoria è un provvedimento amministrativo che consente di regolarizzare immobili costruiti senza i necessari permessi o in difformità rispetto alle norme edilizie vigenti. È una soluzione prevista dalla legge per sanare abusi edilizi, purché questi siano compatibili con le regole urbanistiche e territoriali.

La doppia conformità: un requisito fondamentale per la sanatoria

Uno degli aspetti centrali della concessione edilizia in sanatoria è il rispetto della doppia conformità. Questo principio stabilisce che l’immobile oggetto della richiesta di regolarizzazione deve essere conforme alle normative urbanistiche ed edilizie:

1. Le norme in vigore al momento della costruzione: verificano che l’intervento, pur realizzato senza permesso, non violasse le regole urbanistiche valide all’epoca.
2. Le norme attuali:  assicurano che l’intervento sia compatibile con la disciplina urbanistica e territoriale vigente al momento della richiesta di sanatoria.

In pratica, la doppia conformità garantisce che l’intervento non violi le disposizioni urbanistiche né allora né oggi, limitando la sanatoria ai soli abusi compatibili con la disciplina del territorio.

Esempio pratico:
Se un immobile è stato realizzato senza permessi ma in un’area destinata a uso residenziale, può essere sanato. Al contrario, un edificio costruito in una zona agricola dove l’edificazione non era e non è consentita non potrà mai ottenere la sanatoria, poiché manca la conformità con le regole vigenti al momento della costruzione.

Questo requisito rende la sanatoria uno strumento rigoroso e profondamente diverso dal condono edilizio, che permette regolarizzazioni anche in deroga alle normative.

Esempi di abusi sanabili

La doppia conformità permette di sanare diversi interventi. Tra i casi più comuni rientrano:

• Una veranda non autorizzata: costruita in un’area residenziale dove tali ampliamenti erano e sono consentiti.
• Un garage aggiunto senza permesso: se conforme ai parametri urbanistici sia al momento della costruzione che oggi.
• Modifiche interne: come lo spostamento di tramezzi, purché non incidano su volumetrie e destinazioni d’uso.

Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Esistono situazioni in cui la sanatoria non è applicabile. Tra gli abusi non sanabili rientrano:

• Costruzioni in aree vincolate o soggette a tutela: se l’immobile è stato costruito in un’area sottoposta a vincoli paesaggistici, idrogeologici o di altra natura, la sanatoria potrebbe essere negata. 
• Violazioni delle norme igienico-sanitarie o di sicurezza: non si può sanare un abuso che mette a rischio la salute o l’incolumità delle persone. 
• Opere realizzate su suoli di proprietà pubblica: se l’abuso edilizio è stato commesso su un terreno di proprietà pubblica, la sanatoria è sempre esclusa. Questo vale anche se il privato ha costruito in buona fede, magari perché il confine non era chiaro.

Esempi di abusi non sanabili

• Edifici realizzati in aree protette, come parchi naturali o riserve.
• Costruzioni in zone a elevato rischio idrogeologico, come le sponde di fiumi o torrenti.
• Immobili in aree di interesse storico o artistico, tutelate per il loro valore culturale.
• Locali privi dei requisiti minimi di abitabilità, come l’altezza o l’illuminazione.
• Impianti realizzati senza rispettare le norme di sicurezza.
• Interventi che compromettono la stabilità strutturale dell’edificio.

Differenza tra sanatoria e condono

Quando si parla di regolarizzazione di abusi edilizi, i termini sanatoria e condono vengono spesso usati come sinonimi, ma si tratta di due strumenti giuridici profondamente diversi. La distinzione riguarda non solo la loro natura, ma anche i requisiti necessari per ottenerli e le situazioni in cui possono essere applicati.

La sanatoria edilizia è uno strumento previsto dalla normativa ordinaria che consente di regolarizzare un immobile a patto che rispetti il principio della doppia conformità.

Il condono edilizio, invece, rappresenta una deroga straordinaria e temporanea alle regole urbanistiche. Introdotto da leggi specifiche per periodi di tempo limitati, il condono permette di sanare anche quelle opere che non rispettano le normative vigenti, a condizione che rientrino nei limiti fissati dalla legge straordinaria (come metrature massime o specifiche categorie di intervento).

Per capire meglio le differenze, puoi consultare la seguente tabella:

Come richiedere una concessione edilizia in sanatoria

Richiedere una sanatoria edilizia è un processo che richiede precisione e attenzione ai dettagli. Per evitare rigetti o ritardi, è fondamentale seguire correttamente tutti i passaggi previsti dalla normativa.

Presentazione della domanda: documenti necessari e ruolo del tecnico

Per iniziare, dovrai presentare la domanda di sanatoria all’Ufficio Tecnico del Comune in cui si trova l’immobile. In questa fase, è indispensabile affidarsi a un tecnico abilitato che si occuperà di preparare tutta la documentazione necessaria e di verificare la conformità urbanistica dell’abuso.

Tra i documenti da allegare alla domanda, i più importanti sono:

• La relazione tecnica asseverata, che descrive l’abuso e dimostra il rispetto del principio della doppia conformità.
• Gli elaborati grafici, come planimetrie e sezioni, che rappresentano lo stato attuale dell’immobile.
• I certificati catastali, per identificare l’immobile e verificare eventuali discrepanze.
• L’attestazione del pagamento degli oneri comunali e delle sanzioni, un passaggio obbligatorio per procedere.

Il tecnico abilitato non si limita a redigere i documenti, ma svolge anche un ruolo fondamentale nella verifica preliminare della sanabilità dell’abuso. Questo passaggio è essenziale per evitare richieste infondate che potrebbero essere respinte.

Quanto tempo ci vuole per la concessione in sanatoria?

Quanto tempo occorre per ottenere una concessione edilizia in sanatoria? La risposta dipende dalla complessità del caso e dall’efficienza dell’Ufficio Tecnico comunale. In generale, però, la legge stabilisce alcuni termini:

• L’ufficio ha un termine per fornire una risposta formale. Se non si pronuncia entro questo termine, il silenzio amministrativo equivale a un diniego.
• Se il Comune richiede ulteriori documenti o chiarimenti, i termini ripartono dalla data di presentazione delle integrazioni.

Cosa fare in caso di diniego della sanatoria?

E se la domanda di sanatoria viene rigettata o considerata respinta per silenzio amministrativo? In questi casi, è possibile agire per tutelare i propri diritti, presentando:

• Un ricorso al TAR (Tribunale Amministrativo Regionale) entro 60 giorni dalla notifica del diniego.
• Un ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, un’alternativa che estende il termine a 120 giorni, ma comporta tempi più lunghi per la decisione.

Prima di avviare un ricorso, però, è sempre consigliabile esaminare attentamente le motivazioni del rigetto con l’aiuto del tecnico e dell’avvocato, per verificare eventuali errori procedurali o incongruenze nella valutazione dell’ufficio.

Quanto costa una pratica in sanatoria?

Il costo di una pratica di sanatoria edilizia può variare molto a seconda della complessità dell’abuso e delle specifiche richieste del Comune. In generale, bisogna considerare diverse voci di spesa:

1. Oblazione e oneri concessori: sanzione amministrativa che va pagata per “sanare” l’abuso. L’importo si calcola in base al tipo di intervento, alla superficie dell’immobile e all’aumento di valore che l’abuso ha comportato. A questa cifra si aggiungono gli oneri concessori, cioè i contributi che si sarebbero dovuti pagare al momento della costruzione.
2. Diritti di segreteria e bolli: bisogna pagare i diritti di segreteria, che variano da Comune a Comune, e acquistare una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate della pratica.
3. Parcella del tecnico: in media, si parte da un minimo di 1.000-1.500 euro per gli abusi più semplici, ma i prezzi aumentano per quelli più complessi.
4. Eventuali sanzioni e costi aggiuntivi: se l’abuso ha comportato danni a terzi o all’ambiente, il Comune potrebbe imporre il pagamento di ulteriori sanzioni o il ripristino dello stato dei luoghi. In alcuni casi, potrebbe essere necessario eseguire lavori di adeguamento o messa in sicurezza, con costi variabili a seconda dell’intervento.

Considerando tutte queste voci, il costo totale di una pratica di sanatoria può andare da poche migliaia di euro fino a diverse decine di migliaia, nei casi più complessi. 

Concessione in sanatoria per immobili con vincoli speciali

Gli immobili situati in aree sottoposte a vincoli ambientali, paesaggistici o urbanistici specifici richiedono procedure particolari per ottenere una concessione edilizia in sanatoria. In questi casi, il percorso burocratico è più complesso, poiché è necessario ottenere ulteriori autorizzazioni e dimostrare che l’abuso non comprometta i vincoli stessi.

Come procedere con vincoli ambientali o paesaggistici

Per gli immobili situati in aree protette, come parchi naturali o zone di pregio storico, il Comune deve acquisire il nulla osta dall’ente preposto alla tutela del vincolo, ad esempio la Soprintendenza ai Beni Culturali o l’ente Parco. Questo nulla osta verifica che l’abuso non abbia alterato l’equilibrio paesaggistico o ambientale.

Casi tipici:

• Sanatoria per una tettoia costruita in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, a patto che la struttura sia compatibile con le caratteristiche dell’ambiente circostante.
• Regolarizzazione di una modifica interna in un edificio storico, purché non abbia compromesso elementi strutturali o decorativi tutelati.

Prefabbricati: quando serve la sanatoria

Anche le costruzioni prefabbricate sono soggette alle normative edilizie, e in caso di irregolarità, può essere necessaria una sanatoria. La regolarizzazione è obbligatoria se il prefabbricato è ancorato al suolo, collegato alle reti idriche ed elettriche o destinato a uso abitativo.

Cosa succede se non regolarizzi un immobile?

Un immobile con irregolarità edilizie non è solo un problema legale, ma anche una fonte di incertezze economiche e patrimoniali. Le conseguenze di una mancata regolarizzazione possono diventare molto gravi, limitando la gestione della proprietà e mettendo a rischio il tuo investimento.

Se l’abuso edilizio non viene sanato, le ripercussioni possono manifestarsi in vari modi, spesso quando meno te lo aspetti:

• Impossibilità di vendita o ipoteca: un immobile non regolarizzato non può essere venduto o utilizzato come garanzia per un mutuo, riducendo drasticamente le sue opportunità di valorizzazione economica.
• Ordine di demolizione: in caso di controlli da parte delle autorità competenti, le opere abusive potrebbero essere soggette a rimozione forzata, con costi elevati e la perdita permanente della struttura.
• Sanzioni crescenti: le multe per abuso edilizio possono aumentare nel tempo, diventando una spesa costante e pesante per il proprietario.

Queste conseguenze non sono teoriche: riguardano migliaia di immobili ogni anno e possono bloccare qualsiasi progetto futuro, come una vendita o una ristrutturazione.

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FAQ concessioni in sanatoria