Piano casa 2024: guida al decreto salva casa

Avere a che fare con irregolarità edilizie o aver acquistato un immobile con difformità urbanistiche può comportare conseguenze rilevanti, come pesanti sanzioni, ordini di demolizione e lungaggini legali. Tuttavia, il Piano Casa 2024 previsto dal decreto legge n. 69/2024, e comunemente conosciuto come “decreto salva casa”, introduce nuove possibilità per chi si trova in queste situazioni.

Questo provvedimento prevede un condono edilizio straordinario che ti permette di regolarizzare le difformità esistenti, beneficiando di una sanatoria con oblazioni ridotte. Un’opportunità unica per sanare situazioni pendenti e mettere in sicurezza la tua proprietà, evitando ulteriori complicazioni.

La finestra temporale per presentare la domanda è però limitata: sarà possibile usufruire di questa sanatoria fino al 31 dicembre 2024. In questo articolo, redatto dall’avvocato Andrea de Bonis, esperto in diritto dell’edilizia e socio dello Studio Legale de Bonis, specializzato in diritto amministrativo, vedremo quali sono le tipologie di opere che puoi sanare, i requisiti per fare domanda, e quali vantaggi puoi ottenere una volta regolarizzato il tuo immobile.

Cosa si può sanare con il piano casa 2024?

Il condono edilizio 2024 consente la regolarizzazione di numerose tipologie di abusi, suddivisi in diverse categorie in base alla gravità e alla difformità rispetto alle normative edilizie vigenti. Questi abusi possono riguardare sia piccoli errori formali che interventi strutturali più significativi, con la possibilità di beneficiare di agevolazioni fiscali e incentivi previsti dal Piano Casa 2024.

1. Difformità formali e tolleranze costruttive

Le difformità formali rappresentano errori minori legati alla documentazione o a incertezze interpretative delle normative edilizie. Rientrano tra queste:

• Piccole modifiche estetiche o funzionali non strutturali, come lo spostamento di tramezzi o la modifica della posizione di finestre.
• Errori di lieve entità nella documentazione catastale o nella planimetria.

Il decreto salva casa ha anche riparametrato le tolleranze costruttive, ovvero i margini entro i quali le difformità rispetto al progetto approvato sono considerate accettabili. Le nuove percentuali variano in base alla superficie utile dell’immobile:

• 2% per superfici superiori a 500 mq
• 3% per superfici tra 300 e 500 mq
• 4% per superfici tra 100 e 300 mq
• 5% per superfici inferiori a 100 mq
• 6% per superfici inferiori a 60 mq

Questo significa che sarà più facile sanare piccole difformità, soprattutto per gli immobili di dimensioni ridotte.

2. Tolleranze edilizie e difformità: quali errori si possono sanare

Un altro punto di forza del condono edilizio 2024 riguarda l’ampliamento delle tolleranze edilizie. Si tratta di quei piccoli scostamenti rispetto al progetto originario che, entro determinati limiti, non vengono considerati come abusi sanzionabili. Queste tolleranze consentono ai proprietari di sanare difformità minori senza incorrere in sanzioni o dover richiedere un nuovo permesso.

Le nuove soglie previste dal decreto includono:

• Discostanze di altezza fino al 5% per edifici con meno di tre piani e fino al 3% per quelli più alti.
• Differenze fino al 5% nelle dimensioni di aperture come finestre o porte.
• Variazioni entro il 3% nelle distanze tra edifici o dai confini.

Queste tolleranze costruttive si applicano agli edifici realizzati entro il 31 dicembre 2023. Per gli immobili che eccedono tali limiti, sarà comunque necessario avviare la procedura di sanatoria tramite permesso di costruire o SCIA, pagando le relative oblazioni.

Attenzione: è fondamentale rispettare questi margini, poiché qualsiasi difformità che ecceda le tolleranze stabilite continuerà a essere considerata un abuso edilizio, e dovrà essere sanata con una procedura più complessa e costosa.

3. Abusi edilizi maggiori

Oltre alle difformità minori, il condono edilizio 2024 consente di regolarizzare abusi più significativi, come:

• Variazioni nella destinazione d’uso: ad esempio, il passaggio da uso residenziale a commerciale o viceversa.
• Ampliamenti volumetrici non autorizzati o modifiche strutturali importanti, come la costruzione di verande, soppalchi o terrazzi aggiuntivi.

Questi interventi, se conformi alle normative vigenti al momento della richiesta di sanatoria, possono essere regolarizzati attraverso la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria o la richiesta di permesso di costruire in sanatoria.

4. Interventi di efficientamento energetico

Un importante punto di connessione tra il Piano Casa 2024 e il condono edilizio riguarda gli incentivi per l’efficientamento energetico. 

Il Piano Casa 2024 promuove infatti l’efficientamento energetico e la sicurezza strutturale. Regolarizzare un abuso edilizio può quindi essere l’occasione per accedere a incentivi specifici, come:

• Ecobonus per interventi di isolamento termico delle pareti e delle coperture, o per la sostituzione di infissi ad alte prestazioni.
• Incentivi per impianti fotovoltaici o sistemi solari termici, con detrazioni fiscali fino al 65%.

5. Miglioramento sismico

Un altro aspetto fondamentale del piano casa 2024 è l’attenzione alla sicurezza strutturale degli edifici, con incentivi per il miglioramento sismico. Chi regolarizza abusi edilizi in zone a rischio sismico può accedere a fondi specifici per interventi come:

• Il rafforzamento della struttura portante dell’edificio.
• L’adeguamento sismico di edifici residenziali o commerciali.

I beneficiari di questi fondi possono ottenere fino all’85% di detrazione sui lavori di consolidamento.

6. Cambio di destinazione d’uso

Una delle novità introdotte dal decreto riguarda il cambio di destinazione d’uso degli immobili. Ora è sempre consentito effettuare questo tipo di modifica, con o senza opere edilizie, sia all’interno della stessa categoria funzionale che tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale/commerciale per gli immobili situati nelle zone A, B e C previste dal D.M. 1444/1968.

Importanti novità del piano casa 2024

Il decreto salva casa non si limita a introdurre un nuovo condono edilizio, ma porta con sé anche una serie di importanti novità che riguardano la disciplina urbanistica ed edilizia nel suo complesso. Queste misure mirano a semplificare le procedure, a chiarire alcuni aspetti normativi e a favorire la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.

Vediamo nel dettaglio alcuni dei principali cambiamenti introdotti dal Piano Casa 2024 e come possono impattare sulla regolarizzazione degli immobili e sulla vita di proprietari e professionisti del settore.

Stato legittimo degli immobili

Un altro aspetto importante chiarito dal decreto riguarda la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile. Questo può essere provato attraverso:

• Il titolo abilitativo che ha permesso la costruzione dell’edificio;
• Il titolo che ha autorizzato l’ultimo intervento edilizio effettuato;
• Eventuali titoli rilasciati a seguito di accertamento di conformità in sanatoria;
• L’avvenuto pagamento di sanzioni pecuniarie previste per la regolarizzazione.

Questo semplifica notevolmente il procedimento di attestazione della regolarità degli immobili.

Nuovi requisiti di abitabilità

Il decreto introduce anche importanti novità per quanto riguarda i requisiti minimi di abitabilità. In particolare, viene data la possibilità al tecnico incaricato di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche in caso di:

• Locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 m, fino al limite di 2,40 m;
• Alloggi monostanza con superficie minima inferiore a 28 mq (fino a 20 mq per una persona e 28 mq per due persone).

Inoltre, vengono ammesse tolleranze del 2% rispetto a questi nuovi parametri, rendendo ancora più flessibile l’adeguamento degli immobili esistenti.

Tempi di risposta e silenzio-assenso

Una delle novità più importanti introdotte dal decreto salva casa riguarda i meccanismi di silenzio-assenso per le richieste di sanatoria. In pratica, se l’amministrazione comunale non si pronuncia entro certi termini, la domanda si intende automaticamente accolta. Vediamo nel dettaglio come funziona:

• Per le istanze di permesso di costruire in sanatoria, il responsabile dell’ufficio tecnico ha 45 giorni di tempo per emanare un provvedimento espresso. Trascorso questo periodo senza riscontri, scatta l’accoglimento tacito della richiesta.
• Tempistiche ancora più brevi per la SCIA in sanatoria: in questo caso, il termine per pronunciarsi è di soli 30 giorni dalla presentazione della segnalazione.

Questa semplificazione promette di velocizzare notevolmente le procedure di regolarizzazione degli immobili, evitando che le pratiche restino impantanate per mesi o anni nei meandri della burocrazia.

Ci sono però alcune eccezioni, legate alla presenza di vincoli paesaggistici sull’immobile oggetto di sanatoria. In questi casi, infatti, occorre prima ottenere l’autorizzazione paesaggistica e poi presentare la domanda di condono.

L’ente preposto ha 180 giorni per pronunciarsi sull’istanza, previo parere vincolante della Soprintendenza, che a sua volta deve pronunciarsi entro 90 giorni. Se questi pareri non arrivano nei tempi stabiliti, il responsabile del procedimento può comunque andare avanti e concludere l’iter.

Attenzione però: anche nei casi in cui si forma il silenzio-assenso, il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria resta comunque subordinato al pagamento delle oblazioni e delle sanzioni dovute in base all’entità dell’abuso. Non ci sono sconti o automatismi sotto questo profilo.

Permesso di costruire in sanatoria: come funziona?

Una delle novità più importanti del Decreto Salva Casa riguarda la semplificazione delle procedure per ottenere il permesso di costruire in sanatoria. Prima del decreto, era necessario dimostrare la conformità dell’intervento sia alla normativa vigente al momento della realizzazione che a quella attuale. Ora, basterà dimostrare che l’intervento è conforme alla normativa vigente al momento della domanda di sanatoria.

Questa novità rappresenta un passo avanti verso la regolarizzazione di migliaia di immobili in tutta Italia, specialmente per chi ha apportato modifiche senza permessi ora conformi alle regole urbanistiche.

Per richiedere il permesso di costruire in sanatoria, è necessario rivolgersi allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune di competenza, allegando la seguente documentazione:

• Documento di identità e titolo di proprietà.
• Relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato.
• Elaborati grafici comparativi tra lo stato attuale dell’immobile e l’ultimo titolo abilitativo.
• Attestazione del versamento dell’oblazione e dei diritti di segreteria.

SCIA in sanatoria: quando serve e come richiederla

Oltre al permesso di costruire, il decreto salva casa 2024 introduce la possibilità di regolarizzare abusi minori tramite la SCIA in sanatoria (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Tale procedimento, più snello e rapido rispetto al permesso di costruire, si applica a interventi meno complessi e di entità ridotta. È particolarmente utile per:

• Interventi di manutenzione straordinaria o di restauro eseguiti senza aver presentato la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).
• Ristrutturazioni leggere che non hanno comportato aumenti significativi di volume o superficie.
• Mutamenti di destinazione d’uso senza opere strutturali, purché non contrastino con le prescrizioni urbanistiche locali.

Anche la SCIA in sanatoria richiede la presentazione della domanda presso il Comune, accompagnata da:

• Una relazione tecnica dettagliata redatta da un professionista.
• Elaborati grafici dell’intervento realizzato.
• L’attestazione del pagamento dell’oblazione, che rappresenta il costo della sanatoria.

Questa procedura semplificata consente di regolarizzare interventi di modesta entità senza passare per l’iter più complesso del permesso di costruire. In questo modo, i proprietari possono mettersi in regola più velocemente, soprattutto per lavori interni o modifiche non strutturali.

Sanzioni per abusi edilizi: quanto costa sanare un abuso nel 2024

Il decreto salva casa ha introdotto importanti modifiche al regime sanzionatorio per gli abusi edilizi, con l’obiettivo di incentivare la regolarizzazione degli immobili. Vediamo nel dettaglio come vengono quantificate le sanzioni (o oblazioni) in base alla tipologia di abuso e al titolo abilitativo richiesto:

• Permesso di costruire (PdC) in sanatoria: l’oblazione dovuta è pari al doppio del contributo di costruzione. Questo importo viene aumentato del 20% nel caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal PdC o con variazioni essenziali.
• SCIA in sanatoria: in questo caso, l’oblazione corrisponde al doppio dell’aumento di valore dell’immobile a seguito della regolarizzazione. L’importo è compreso tra un minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro. Tuttavia, se l’intervento risulta conforme sia alla disciplina urbanistica che a quella edilizia, la sanzione può essere ridotta a una cifra che va da 516 a 5.164 euro.
• Interventi in assenza o difformità dalla SCIA: per queste tipologie di abuso, la sanzione consiste nel triplo dell’aumento di valore dell’immobile, con un importo comunque non inferiore a 1.032 euro.
• Parziale difformità dal PdC: se la difformità non può essere rimossa senza pregiudizio per la parte eseguita in conformità, si applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione per la porzione d’opera difforme (se a uso residenziale) oppure al triplo del valore venale (per tutti gli altri usi).

Oltre alle sanzioni vere e proprie, chi richiede un titolo in sanatoria dovrà sostenere anche i diritti di segreteria e le spese per la predisposizione della pratica (rilievi, perizie, progetti).

Facciamo un esempio concreto per capire meglio:

Immaginiamo un immobile a uso residenziale di 120 mq con valore catastale di 120.000 euro. Il proprietario ha realizzato senza permesso un ampliamento di 24 mq nel 2022. Per sanare l’abuso con SCIA, l’oblazione dovuta sarà:

• Aumento di valore dell’immobile: 24.000 euro (20% di 120.000 euro)
• Oblazione = doppio aumento di valore: 48.000 euro
• A questa cifra andranno poi aggiunti i diritti di segreteria (es. 500 euro) e le spese tecniche per la presentazione della pratica (indicativamente 2-3.000 euro).
• Totale: circa 51-52.000 euro.

Questo calcolo è puramente indicativo e può variare molto in base alla complessità della situazione e alle disposizioni specifiche del Comune di appartenenza.

È importante ricordare che, per quanto onerose possano sembrare queste sanzioni, sono comunque vantaggiose rispetto al rischio di subire sanzioni penali, amministrative e ordini di demolizione in caso di mancata regolarizzazione.

Quanto tempo serve per ottenere una sanatoria edilizia?

I tempi per ottenere una sanatoria edilizia variano a seconda della complessità dell’abuso e della documentazione necessaria. Il decreto salva casa 2024 prevede tuttavia delle tempistiche standard per la conclusione delle procedure:

• Il permesso di costruire in sanatoria deve essere rilasciato entro 90 giorni dalla presentazione della domanda. Se l’amministrazione richiede integrazioni documentali, i tempi vengono sospesi fino alla consegna della documentazione aggiuntiva.
• La SCIA in sanatoria diventa efficace automaticamente dopo 30 giorni dalla presentazione, salvo eventuali richieste da parte del Comune.

Questa semplificazione riduce notevolmente i tempi rispetto alle procedure tradizionali, specialmente grazie all’introduzione del silenzio-assenso. Se l’amministrazione non si pronuncia entro i termini stabiliti, la richiesta si intende approvata.

Procedura di accesso agli incentivi del decreto salva casa 2024

Il Piano Casa 2024 rappresenta un’importante occasione per regolarizzare la propria posizione edilizia e accedere agli incentivi fiscali volti a migliorare l’efficienza energetica e la sicurezza degli immobili. Per beneficiare di queste agevolazioni, è necessario seguire un percorso che prevede la presentazione di domande, la produzione di certificazioni tecniche e la preparazione di progetti a norma. 

Ecco come funziona la procedura di accesso agli incentivi:

• Presentazione della domanda: attraverso il portale dedicato del Comune o tramite sportello fisico, sarà necessario fornire tutta la documentazione richiesta.
• Documentazione tecnica: dovrai allegare i progetti di ristrutturazione, le certificazioni energetiche e, in caso di miglioramento sismico, le relative certificazioni.
• Tempistiche e contributi: una volta approvata la domanda, i contributi verranno erogati secondo le modalità previste dal Piano Casa, che includono detrazioni fiscali e, in alcuni casi, contributi a fondo perduto per gli interventi più significativi.

Perché affidarsi allo studio legale de Bonis per accedere al piano casa 2024?

Per chi non ha familiarità con le procedure per accedere al condono edilizio, coordinare la parte burocratica e tecnica può risultare impegnativo.

Lo Studio Legale de Bonis offre supporto completo in tutte le fasi della sanatoria e dell’accesso agli incentivi del Piano Casa 2024. Il nostro team di avvocati, specializzati in diritto edilizio e urbanistico, ti aiuterà a:

• Valutare la fattibilità del condono per il tuo immobile;
• Preparare e presentare la documentazione tecnica e legale necessaria, collaborando con ingegneri e architetti qualificati;
• Seguire l’intero iter della pratica, dal deposito della domanda alla gestione di eventuali richieste di integrazione da parte del Comune;
• Affrontare contenziosi legati a dinieghi o sanzioni illegittime, rappresentandoti di fronte alle autorità competenti.

Regolarizzare la propria posizione e accedere agli incentivi non deve diventare un peso. Affidandoti ai nostri esperti, potrai contare su un’assistenza dedicata e competente, capace di gestire ogni fase del processo in modo efficiente e puntuale.Contatta lo Studio Legale de Bonis per una consulenza personalizzata: insieme troveremo la soluzione migliore per il tuo immobile.