Immobile abusivo: conseguenze legali e possibilità di regolarizzazione

Si parla di immobile abusivo quando si costruiscono o si  ristrutturano immobili senza le necessarie autorizzazioni, in difformità rispetto ai progetti approvati o in violazione delle norme urbanistiche. Le disposizioni previste dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) regolano in modo stringente la materia dell’abuso edilizio.

Cosa rischia chi costruisce un immobile abusivo? 

Dai costi per la demolizione fino alla confisca dell’intero stabile, passando per sanzioni penali e amministrative talvolta molto salate. Senza contare le difficoltà che si incontrano quando si tenta di vendere o affittare una casa fuori regola.

In alcune situazioni è possibile regolarizzare l’immobile attraverso la presentazione di una domanda di sanatoria, cioè un permesso in deroga che “copre” a posteriori le difformità commesse. Però non tutti gli abusi sono sanabili e la procedura di sanatoria può richiedere tempo e denaro.

In questo articolo, l‘avvocato Andrea De Bonis, esperto in diritto urbanistico e proprietà immobiliari, ci guiderà alla scoperta di tutto ciò che c’è da sapere sugli immobili abusivi. 

Se sei il proprietario di un immobile abusivo, se stai pensando di acquistarne uno o semplicemente se vuoi vederci chiaro su un tema tanto complesso quanto delicato, questo è l’articolo che fa per te. Continua a leggere per scoprire come evitare spiacevoli sorprese e mettere la tua casa in regola.

Cosa si intende per immobile abusivo

In termini generali, si definisce “abusivo” un immobile realizzato o modificato senza rispettare la normativa urbanistico-edilizia vigente. In altre parole, quando i lavori di costruzione o ristrutturazione vengono eseguiti in assenza dei necessari titoli abilitativi (come il permesso di costruire o la SCIA) oppure in difformità rispetto a quanto autorizzato, ci troviamo di fronte a un abuso edilizio.

 Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) fornisce una cornice normativa chiara, classificando come abusivi tutti gli interventi edilizi eseguiti

• Senza permesso di costruire: quando manca l’autorizzazione formale dell’autorità competente, generalmente il Comune, necessaria per avviare i lavori.  Si tratta della forma di abusivismo più grave che spesso comporta costi ambientali e sociali enormi.
• In difformità rispetto al progetto approvato: modifiche non autorizzate rispetto al piano iniziale, come ampliamenti, cambiamenti strutturali o alterazioni significative degli spazi interni o esterni. In tutti questi casi si configura un abuso che può essere totale, quando l’esecuzione è del tutto scollegata dal progetto, o parziale.

Le casistiche di immobili abusivi sono le più varie e vanno valutate caso per caso in base alla normativa nazionale e ai regolamenti edilizi locali, che possono introdurre prescrizioni molto specifiche. 

Conseguenze legali per i proprietari di immobili abusivi

Possedere un immobile abusivo comporta sanzioni ben definite dalla legge, che mira a contrastare le costruzioni non autorizzate e garantire il rispetto delle normative urbanistiche. Le conseguenze possono variare in base alla tipologia e alla gravità dell’abuso, ma in tutti i casi i proprietari rischiano provvedimenti che incidono direttamente sulla proprietà.

Ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi

Una delle principali conseguenze per chi possiede un immobile abusivo è l’ordine di demolizione. Questo provvedimento viene emesso dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale ai sensi dell’art. 31 del DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

L’ordine impone al proprietario di:

• Demolire le opere abusive: il proprietario dell’immobile (o il responsabile dell’abuso, se diverso) viene diffidato a procedere alla demolizione entro un termine di solito non superiore a 90 giorni.
• Ripristinare lo stato originale: questo significa riportare il terreno o l’immobile alla condizione precedente all’abuso

Cosa accade se il proprietario non rispetta l’ordine?

Se il destinatario dell’ordinanza non provvede spontaneamente, il Comune può procedere all’esecuzione d’ufficio dell’ordine di demolizione a spese dell’interessato. Queste spese, se non pagate entro i termini stabiliti, vengono riscosse attraverso l’esecuzione forzata. In sostanza, si rischia di dover sborsare somme ingenti per “abbattere” ciò che si è costruito illegalmente.

Confisca dell’immobile e acquisizione al patrimonio comunale

In caso di inottemperanza all’ordine di demolizione scatta un’ulteriore e ancor più grave sanzione: il bene abusivo viene acquisito di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune, insieme all’area di sedime e a quella necessaria alla sua realizzazione secondo gli standard urbanistici. Si tratta della “confisca urbanistica“, che fa sì che l’immobile passi in mano pubblica senza alcun indennizzo per il privato che lo ha edificato.

Inizialmente, l’acquisizione opera solo sul piano amministrativo: non determina cioè un immediato trasferimento della proprietà, ma configura una situazione “ibrida” in cui il Comune può prendere possesso materiale del bene e trascrivere il proprio diritto nei registri immobiliari.

Perché l’abuso diventi effettivamente di proprietà comunale, occorre un ulteriore passaggio: l’emanazione di un provvedimento che accerti l’inottemperanza all’ordine di demolizione e disponga il trasferimento del diritto. Solo a questo punto l’acquisizione diventa irreversibile. A quel punto Il Comune può decidere di:

• Utilizzare l’immobile per fini pubblici, come la costruzione di infrastrutture o spazi collettivi.
• Procedere con la demolizione a carico del precedente proprietario.

In ogni caso, la prospettiva di perdere la titolarità del bene senza ottenere alcun ristoro rappresenta un deterrente molto forte contro gli abusi edilizi. 

Responsabilità penale e rischio di condanne

Oltre alle sanzioni amministrative della demolizione e della confisca, chi realizza un abuso edilizio può incorrere anche in una responsabilità di tipo penale. L’art. 44 del DPR 380/2001 prevede infatti specifiche fattispecie di reato per le principali violazioni delle norme urbanistico-edilizie:

• Costruzione abusiva senza permesso: la realizzazione di opere senza i titoli autorizzativi costituisce un reato che può portare a sanzioni pecuniarie e, nei casi più gravi, a pene detentive.
• Falsificazione di documenti o dichiarazioni mendaci: se per realizzare l’abuso vengono prodotti atti falsi o dichiarazioni non veritiere, chi le sottoscrive può essere perseguito 
• Violazioni di vincoli paesaggistici o ambientali: interventi edilizi in aree protette o sottoposte a particolari restrizioni normative possono aggravare la responsabilità penale.

È punito con l‘arresto chiunque esegue lavori in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso. Sanzioni penali (seppur meno severe) sono stabilite anche per chi realizza interventi in parziale difformità dal permesso o esegue opere edilizie in assenza di SCIA.

Le pene possono poi essere aumentate nei casi di lottizzazione abusiva, cioè quando la violazione riguarda una pluralità di edifici o costruzioni. E ancora, sono previsti specifici reati per chi acquista lotti in zone abusivamente lottizzate o comunque non in regola con i titoli abitativi.

Possibilità di regolarizzare un immobile abusivo

Nonostante la severità dell’apparato sanzionatorio previsto per gli abusi edilizi, in alcuni casi è possibile “sanare” le opere realizzate illegalmente attraverso la presentazione di una domanda di permesso in sanatoria. Si tratta di un titolo abilitativo rilasciato a posteriori dal Comune che, a determinate condizioni, consente di regolarizzare gli immobili sanando le difformità.

La legge prevede infatti una serie di limiti e condizioni molto stringenti per l’accesso a questa procedura. 

Conformità urbanistica e compatibilità con norme vigenti

Il primo e fondamentale requisito per poter sanare un abuso è che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione delle opere che al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

1. L’opera non deve contrastare con i piani regolatori comunali o con altre disposizioni urbanistiche, come quelle relative alle distanze minime tra edifici o all’altezza massima consentita.
2. Deve essere garantita la sicurezza strutturale e l’idoneità dell’immobile all’uso previsto.

Pagamento di oblazione e oneri concessori

Per ottenere la regolarizzazione di un immobile abusivo attraverso la sanatoria edilizia, il proprietario è tenuto a versare specifiche somme di denaro, definite oblazione e oneri concessori. Questi importi rappresentano il costo economico necessario per sanare le violazioni commesse e ottenere il permesso retroattivo.

Cosa sono l’oblazione e gli oneri concessori?

• Oblazione: una somma determinata in base alla tipologia e alla gravità dell’abuso edilizio. Si tratta di una forma di “sanatoria finanziaria” che il proprietario paga per coprire le irregolarità edilizie pregresse. L’importo varia in base alla normativa regionale e comunale.
• Oneri concessori: si riferiscono ai costi relativi agli oneri di urbanizzazione e al contributo per il costo di costruzione, che sarebbero stati dovuti se i lavori fossero stati autorizzati in origine.

Casistiche non sanabili 

Ci sono poi alcune situazioni in cui la sanatoria è sempre esclusa, a prescindere dalla conformità urbanistica dell’intervento. Si tratta di abusi che coinvolgono immobili sottoposti a particolari regimi di tutela o realizzati in aree a rischio.

• Zone soggette a vincoli paesaggistici: gli immobili costruiti in aree soggette a tutela paesaggistica, come parchi naturali o zone di particolare pregio ambientale, non possono essere sanati, salvo eccezioni previste dalla legge.
• Immobili realizzati in aree a rischio idrogeologico o in prossimità di fiumi, torrenti e corsi d’acqua.
• Incompatibilità con il piano regolatore: gli immobili che violano le disposizioni fondamentali del piano regolatore comunale, ad esempio in termini di destinazione d’uso del suolo, non possono accedere alla sanatoria. La normativa urbanistica prevale in questi casi, con l’obiettivo di garantire un uso razionale e ordinato del territorio.

Come si vede, il perimetro di applicabilità della sanatoria è piuttosto ristretto: solo gli abusi “minori” e conformi alla disciplina urbanistica possono aspirare a essere regolarizzati ex post. Per tutti gli altri, le ruspe sono quasi sempre inevitabili.

Iter per il rilascio del permesso in sanatoria

Ammettiamo che il nostro immobile abusivo rientri tra quelli sanabili: cosa bisogna fare per ottenere il sospirato permesso postumo? 

Ottenere un permesso in sanatoria non è una passeggiata. Il procedimento è piuttosto complesso e richiede la presentazione di una serie di documenti tecnici e amministrativi che devono essere predisposti da professionisti abilitati. Vediamo quali sono i passaggi principali:

Documentazione tecnica da presentare

• Perizia: un’analisi tecnica redatta da un professionista abilitato (ingegnere, architetto o geometra), che descrive le opere abusive, le modalità di realizzazione e la loro conformità alle norme di sicurezza.
• Elaborati grafici: planimetrie aggiornate, sezioni e prospetti dell’immobile che illustrano nel dettaglio l’intervento abusivo.
• Relazione tecnica: un documento che spiega come l’opera può essere sanata e il suo impatto sul territorio, oltre a eventuali calcoli strutturali necessari.
• Certificazioni aggiuntive: eventuali dichiarazioni di conformità impiantistica o documenti relativi alla sicurezza dell’immobile.

In caso di nuove costruzioni, va prodotta anche una perizia sul valore dell’immobile, necessaria per il calcolo dell’oblazione da versare.

Tempistiche e costi da sostenere

I tempi per ottenere una sanatoria non sono brevissimi. Una volta presentata la domanda, il Comune ha tempo per chiedere eventuali integrazioni documentali e ulteriore tempo(dalla ricezione dell’integrazione) per concludere il procedimento. Si parla quindi di almeno 4 mesi, ma nella pratica le tempistiche possono dilatarsi parecchio.

Dal punto di vista economico, bisogna considerare:

• Spese tecniche per la redazione della perizia e degli elaborati progettuali,
• Oblazione e oneri concessori, che possono raggiungere cifre considerevoli.
• Sanzioni amministrative che quasi sempre vengono applicate dai Comuni.

Regolarizzare un immobile abusivo non è né semplice né economico. Richiede tempo, denaro e l’assistenza di professionisti qualificati. 

Rischi nell’acquisto di un immobile abusivo

Anche se l’abuso edilizio è stato commesso dal venditore, la legge prevede che chi acquisisce un immobile subentri in parte degli obblighi e delle responsabilità connessi alla proprietà. Questo principio tutela l’interesse pubblico alla regolarità urbanistica, ma può tradursi in problematiche pesanti per l’acquirente.

Chi acquista un immobile abusivo può essere ritenuto responsabile solidale per gli illeciti edilizi commessi dal precedente proprietario. Questo principio giuridico significa che l’acquirente diventa automaticamente il soggetto su cui ricadono gli effetti delle violazioni urbanistiche accertate, anche se non ha partecipato alla realizzazione degli abusi.

Questa responsabilità si manifesta principalmente con:

• Obbligo di adempiere agli ordini di demolizione o ripristino: se l’autorità comunale ha già emesso un provvedimento per rimuovere l’abuso, l’acquirente sarà tenuto a eseguirlo a proprie spese. L’immobile, infatti, rimane abusivo a prescindere dal passaggio di proprietà, e le irregolarità devono essere sanate da chi ne è proprietario al momento dell’intervento delle autorità.

Il rischio principale per l’acquirente è quello di ritrovarsi con un immobile che richiede ingenti spese per essere regolarizzato, oppure di non poterlo utilizzare liberamente, se le violazioni risultano insanabili.

Il ruolo dell’avvocato nei casi di immobili abusivi

Un avvocato esperto in diritto urbanistico e immobiliare, come lo studio legale de Bonis, svolge un ruolo fondamentale nella gestione delle problematiche legate agli immobili abusivi, sia per i proprietari che per gli acquirenti. La complessità normativa e procedurale rende indispensabile l’assistenza legale per evitare errori e garantire la tutela dei diritti del cliente.

Assistenza ai proprietari di immobili abusivi

• Analisi della situazione legale: l’avvocato, con l’ausilio di tecnici, verifica lo stato dell’immobile e i rischi legati alle irregolarità.
• Supporto nella sanatoria: collabora con tecnici abilitati (architetti, ingegneri o geometri) per verificare la documentazione necessaria alla regolarizzazione dell’immobile e affrontare la procedura amministrativa.
• Difesa contro provvedimenti comunali: se il Comune emette un ordine di demolizione o confisca, l’avvocato può impugnare il provvedimento davanti agli organi competenti (come il TAR) per difendere gli interessi del cliente.
• Sanzioni: assiste il cliente nella definizione delle sanzioni amministrative, cercando soluzioni che minimizzino il danno economico.

Consulenza per gli acquirenti

• Verifiche preliminari: prima di acquistare un immobile, è necessario controllare la conformità urbanistica e catastale, individuando eventuali irregolarità che potrebbero compromettere l’operazione.
• Tutela contrattuale: occorre predisporre clausole specifiche nel contratto di compravendita, per garantire che l’acquirente non debba farsi carico di abusi preesistenti.
• Assistenza nelle trattative: se l’immobile presenta irregolarità, l’avvocato può negoziare con il venditore condizioni economiche che tengano conto dei costi di sanatoria o dei rischi legali.

Difesa nei procedimenti penali o amministrativi

Quando l’abusivismo edilizio sfocia in responsabilità penali o in procedimenti amministrativi complessi, il ruolo dell’avvocato diventa essenziale per garantire una difesa efficace, evitare condanne o sanzioni sproporzionate e trovare soluzioni alternative.

Domande frequenti su immobili abusivi