Decreto Salva Casa 2026: cosa si può sanare e come funziona la sanatoria edilizia

Il Decreto Salva Casa è la riforma del Testo Unico dell’Edilizia che, dal 2024 e a regime nel 2026, semplifica la regolarizzazione delle lievi difformità edilizie e mira a sbloccare le compravendite immobiliari paralizzate da irregolarità formali.

A differenza dei condoni straordinari del passato, il Salva Casa opera sulla disciplina ordinaria del DPR 380/2001: amplia le tolleranze costruttive ed esecutive, semplifica la prova dello stato legittimo (art. 9-bis), introduce l’accertamento di conformità ex art. 36-bis per le parziali difformità e fissa termini perentori con meccanismo di silenzio-assenso.

In questo articolo, l’avvocato Andrea de Bonis, esperto in diritto dell’edilizia e socio dello Studio Legale de Bonis analizza cosa si può sanare nel 2026, quanto costa, quali sono i tempi e quando occorre rivolgersi a un avvocato per impugnare un diniego di sanatoria o un ordine di demolizione.

Cos’è il Decreto Salva Casa e cosa cambia per gli immobili difformi

Una parte rilevante del patrimonio immobiliare italiano presenta piccole difformità tra stato di fatto e ultimo titolo depositato. Sono irregolarità minime che hanno bloccato per anni rogiti, mutui e ristrutturazioni. Le modifiche al Testo Unico dell’Edilizia ridisegnano il confine tra irregolarità formale e abuso sanzionabile.

Il DL 69/2024 conv. L. 105/2024: finalità e ambito

Il Decreto Salva Casa è il decreto-legge 29 maggio 2024 n. 69, entrato in vigore il 30 maggio 2024 ed entrato a regime nel 2025-2026.

La conversione in legge è avvenuta con la Legge 24 luglio 2024 n. 105, che ne ha confermato l’impianto. Nel gennaio 2025 il MIT ha pubblicato le linee guida applicative. Da quel momento Regioni e Comuni hanno avviato il recepimento sul proprio territorio.

Il legislatore ha indicato tre finalità:

• semplificare la disciplina edilizia e urbanistica;
• rilanciare il mercato della compravendita immobiliare;
• recuperare il patrimonio edilizio esistente, riducendo il consumo di suolo.

Il Salva Casa non è un condono edilizio: i condoni del 1985, 1994 e 2003 erano misure straordinarie, con finestre temporali specifiche, che consentivano in deroga la regolarizzazione di opere abusive. Il Salva Casa opera sulla disciplina ordinaria del Testo Unico dell’Edilizia, ampliandone gli strumenti e modificando alcuni articoli fondamentali.

Lo sblocco delle compravendite immobiliari

Prima del Salva Casa, le lievi difformità formali bloccavano la stipula di numerosi rogiti.

Tramezzi spostati, finestre di dimensioni leggermente diverse, piccole variazioni distributive interne: bastava poco per rendere un immobile commercialmente inerte. Banche, notai e acquirenti si trovavano davanti a case formalmente irregolari, anche con irregolarità minime.

Su questa criticità è intervenuta la riforma. Allargando le tolleranze, semplificando la prova dello stato legittimo e introducendo procedure rapide di sanatoria, il Salva Casa rimuove gli ostacoli formali che paralizzavano la circolazione degli immobili.

Per il proprietario che intende vendere e per l’acquirente che richiede un mutuo, il quadro normativo diventa più gestibile e meno costoso.

Cosa cambia rispetto al regime previgente del DPR 380/2001

Il Salva Casa interviene su quattro articoli del Testo Unico dell’Edilizia:

1. Art. 9-bis: riscrive le modalità di prova dello stato legittimo dell’immobile, eliminando l’obbligo di ricostruire l’intera catena dei titoli edilizi pregressi.
2. Art. 34-bis: amplia le tolleranze costruttive ed esecutive, con soglie percentuali inversamente proporzionali alla superficie utile.
3. Art. 36-bis: di nuova introduzione, supera la doppia conformità simmetrica per le parziali difformità e le variazioni essenziali.
4. Art. 23-ter: agevola i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale e, in determinate zone, anche tra categorie diverse.

L’effetto sistemico è una distinzione più netta tra irregolarità formale e abuso sostanziale. Si restringe l’area dell’abusivismo sanzionabile e si dilata quella della regolarizzazione ordinaria.

Il sistema diventa più flessibile per il cittadino e meno gravoso per la pubblica amministrazione. Resta però un nodo applicativo: il tecnico asseveratore e l’avvocato pesano sull’esito della pratica, e una sanatoria mal costruita può portare a dinieghi, sanzioni o contenziosi.

A chi si rivolge il Salva Casa: immobili e date di riferimento

Il perimetro della norma è ampio: comprende l’intero patrimonio edilizio esistente, a prescindere dalla destinazione d’uso. Sotto la sua disciplina ricadono dunque gli immobili residenziali, commerciali, direzionali, produttivi e turistico-ricettivi.

C’è poi una data fondamentale da tenere a mente:: il 24 maggio 2024, vero crinale dell’intera disciplina.

• Le difformità realizzate entro il 24 maggio 2024 ricadono nel regime di tolleranze ampliate, con soglie che arrivano fino al 6% per le unità immobiliari più piccole.
• Per gli interventi successivi a quella data, invece, il margine resta ancorato al limite ordinario del 2%.

Due binari paralleli, insomma, che il tecnico è chiamato a discriminare con attenzione in fase di asseverazione: confondere il prima e il dopo significa rishiare che la sanatoria venga respinta.

Cosa si può sanare: tolleranze, difformità e cambio destinazione d’uso

La riforma da un lato amplia la zona delle tolleranze, le imperfezioni minute che non integrano in sé una violazione edilizia. Dall’altro snellisce le procedure per regolarizzare le difformità sostanziali compatibili con la disciplina vigente. C’è infine un capitolo a sé per i cambi di destinazione d’uso, ora liberati da molti vincoli che li hanno paralizzati per anni.

Tolleranze costruttive: percentuali per superficie utile

L’articolo 34-bis del DPR 380/2001, riscritto dal Salva Casa, fissa il margine entro cui uno scostamento dal titolo abilitativo cessa di costituire violazione. Sotto soglia, l’opera è considerata legittima a tutti gli effetti: nessuna sanzione, nessuna pratica di sanatoria.

Per le difformità realizzate entro il 24 maggio 2024, le tolleranze sono parametrate in modo inversamente proporzionale alla superficie utile dell’unità immobiliare. Più piccola è la casa, più ampio è il margine consentito.

Per tutti gli interventi avviati dopo il 24 maggio 2024, il margine resta ancorato al limite fisso del 2%, senza più variazioni per superficie.

Una puntualizzazione della giurisprudenza più recente, restringe l’ambito applicativo di queste tolleranze rispetto a quanto una lettura affrettata della norma potrebbe suggerire.

Tolleranze esecutive: altezze, distanze, aperture

Esiste un secondo binario, più sottile, dedicato alle irregolarità minute di cantiere: piccole imprecisioni geometriche o dimensionali prodotte in corso d’opera, che il legislatore ha scelto di non far ricadere nell’area dell’abuso sanzionabile.

Per gli edifici realizzati entro il 31 dicembre 2023, il Salva Casa ammette i seguenti scostamenti senza necessità di sanatoria:

• altezze interne: fino al 5% per gli edifici con meno di tre piani, fino al 3% per quelli più alti;
• dimensioni di porte e finestre: differenze fino al 5%;
• distanze minime tra edifici o dai confini di proprietà: variazioni entro il 3%.

Superate queste soglie, l’irregolarità ricade nell’ambito dell’abuso edilizio e richiede una procedura di sanatoria, tipicamente tramite SCIA o permesso di costruire. 

Parziali difformità e variazioni essenziali

Quando l’irregolarità esce dalla fascia delle tolleranze ma resta circoscritta, si parla di parziali difformità o di variazioni essenziali rispetto al titolo. È qui che il Salva Casa introduce la novità di sistema più rilevante: l’accertamento di conformità semplificato dell’art. 36-bis.

Rientrano in questa categoria, ad esempio:

• ampliamenti volumetrici non autorizzati (verande chiuse, soppalchi abitabili, terrazzi aggiuntivi);
• modifiche strutturali sostanziali eseguite in difformità dal progetto;
• mutamenti di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse, realizzati senza titolo.

A determinate condizioni, queste opere possono essere regolarizzate con permesso di costruire in sanatoria o SCIA in sanatoria, secondo la natura dell’intervento.

Cambio destinazione d’uso tra categorie funzionali

Il Salva Casa interviene anche sull’art. 23-ter del DPR 380/2001, semplificando uno dei capitoli più ostici del diritto urbanistico.

Il principio adottato è quello dell’indifferenza funzionale all’interno della stessa categoria. Il passaggio da un uso all’altro, se entrambi appartengono alla medesima categoria, è sempre consentito, con o senza opere edilizie, purché si rispettino le norme di settore e gli strumenti urbanistici comunali.

Più articolato il caso del passaggio tra categorie funzionali diverse, che il Salva Casa rende possibile all’interno delle zone omogenee A, B e C del territorio comunale. Le quattro categorie coinvolte sono:

• residenziale;
• turistico-ricettiva;
• produttiva e direzionale;
• commerciale.

L’apertura influisce sulla rigenerazione urbana, soprattutto sugli immobili sottoutilizzati o fuori mercato nella destinazione attuale. La trasformazione di un piccolo ufficio direzionale in residenza, o di un negozio di vicinato in attività turistico-ricettiva, diventa percorribile con procedure amministrative più snelle, fermi restando i limiti dei piani urbanistici locali.

Cosa NON si può sanare: i limiti del Salva Casa

Il Salva Casa amplia di molto la zona regolarizzabile, ma non cancella i confini dell’abuso edilizio. Alcune categorie di opere sono escluse dalla portata della riforma, e la giurisprudenza dell’ultimo biennio ha contribuito a definirle con precisione crescente. 

Abusi in aree con vincoli paesaggistici e idrogeologici

Gli immobili realizzati in aree soggette a vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici o storico-monumentali non rientrano nel regime ordinario di sanatoria del Salva Casa.

La sanatoria, in questi casi, resta condizionata al previo rilascio dell’autorizzazione dell’autorità preposta alla tutela del vincolo: la Soprintendenza per i beni culturali e paesaggistici, l’autorità di bacino per il vincolo idrogeologico, gli enti regionali per la zonizzazione sismica.

Solo dopo l’ottenimento del nulla osta vincolante è possibile presentare al Comune l‘istanza di sanatoria edilizia vera e propria. Il procedimento si allunga e l’esito non è mai scontato, perché l’autorità di tutela valuta la compatibilità dell’opera con il vincolo, non la sua mera regolarità edilizia.

In materia paesaggistica, peraltro, vige un principio ormai consolidato in giurisprudenza: la sanatoria paesaggistica postuma è ammessa solo per interventi che non abbiano comportato aumento di superficie o di volume. Le opere abusive che modificano la sagoma o il volume di un edificio in area vincolata restano, di regola, insanabili.

Nuove opere e ampliamenti volumetrici post-edificazione

Il Salva Casa non legittima la realizzazione di nuove opere edilizie eseguite dopo il completamento dell’edificio originario.

Restano dunque escluse dall’accertamento di conformità semplificato:

• tettoie, pergolati chiusi e verande realizzati a edificio ultimato;
• ampliamenti volumetrici (sopraelevazioni, corpi aggiunti, volumi tecnici trasformati in abitabili);
• soppalchi, mezzanini e nuove unità immobiliari ricavate senza titolo;
• piscine, rimesse e manufatti accessori privi di permesso a costruzione conclusa.

Per opere di questo tipo, la strada percorribile, qualora esistano i presupposti, resta quella ordinaria del permesso di costruire in sanatoria ex art. 36, con tutti i suoi vincoli, oppure quella delle fiscalizzazioni dell’abuso, di cui mi occupo nella sezione dedicata al ricorso al TAR.

Cosa dice la giurisprudenza 2025-2026 

Nel biennio 2025-2026 il giudice amministrativo ha più volte ribadito i confini applicativi del Salva Casa, contenendo le interpretazioni più estensive sostenute da una parte della prassi.

Tre pronunce, in particolare, meritano di essere richiamate:

1. TAR Basilicata n. 399/2025: la disciplina delle tolleranze costruttive non può essere invocata per legittimare opere realizzate in epoca successiva al completamento dell’edificio. L’art. 34-bis copre soltanto le imprecisioni di cantiere rispetto al progetto autorizzato.
2. Consiglio di Stato n. 2603/2025: confermato il principio per cui le tolleranze esecutive non si applicano alle aggiunte volumetriche, anche se di modesta entità, realizzate dopo l’agibilità.
3. TAR Lazio n. 5709/2026: l’accertamento di conformità ex art. 36-bis presuppone la conformità urbanistica al momento della domanda; non sana opere realizzate in aree divenute inedificabili per sopravvenute previsioni di piano.

Quindi, il Salva Casa è una riforma di regolarizzazione delle difformità, non un’amnistia generalizzata.

Stato legittimo dell’immobile: la prova semplificata 

Dimostrare lo stato legittimo di un immobile è il presupposto di ogni operazione edilizia: senza questa prova non si vende, non si ristruttura, non si accede ai bonus fiscali. Per anni la procedura ha imposto al proprietario di ricostruire l’intera storia urbanistica dell’edificio, titolo per titolo. Il Salva Casa riscrive l’art. 9-bis del DPR 380/2001 e cambia le regole del gioco.

Come si dimostrava lo stato legittimo prima del Salva Casa

Nel regime previgente, attestare la legittimità di un immobile significava risalire all’intera catena dei titoli edilizi che lo riguardavano: dalla licenza o concessione originaria fino alle eventuali varianti, condoni e sanatorie successive, senza salti né anelli mancanti.

Per gli edifici costruiti decenni fa, questa ricostruzione si scontrava con ostacoli concreti: archivi comunali incompleti, pratiche smarrite, titoli rilasciati prima dell’obbligo formale di registrazione. Bastava una variante non rintracciabile per bloccare un rogito o una pratica di ristrutturazione, anche quando l’immobile era nei fatti regolare.

Il sistema era rigido, costoso e spesso paralizzante. Il tecnico incaricato si trovava a dover certificare la regolarità di un manufatto senza la documentazione che la prassi gli imponeva di esibire.

Il nuovo regime: ultimo titolo abilitativo e fiscalizzazione

L’art. 9-bis del DPR 380/2001, riformato dal Salva Casa, ridefinisce in modo sostanziale i criteri probatori. Per attestare lo stato legittimo è oggi sufficiente fare riferimento a uno dei seguenti elementi:

1. il titolo abilitativo originario che ha autorizzato la costruzione dell’edificio;
2. l’ultimo titolo abilitativo legittimo (permesso di costruire, SCIA o CILA) che ha disciplinato l’intera unità immobiliare o l’immobile nella sua configurazione attuale, a condizione che l’amministrazione abbia verificato i titoli pregressi in sede di rilascio;
3. l’avvenuto pagamento delle sanzioni pecuniarie previste per gli accertamenti di conformità o per la fiscalizzazione dell’abuso.

L’elemento centrale è il secondo. Il proprietario non deve più ricostruire l’intera storia dell’immobile: gli basta esibire l’ultimo titolo edilizio che ha riguardato l’unità nella sua configurazione attuale, purché in quella sede il Comune abbia già verificato i passaggi precedenti.

A questo si aggiunge il riconoscimento del meccanismo di fiscalizzazione: il pagamento della sanzione pecuniaria, nei casi in cui la legge la prevede in alternativa alla demolizione, produce un effetto sanante che concorre alla legittimità dell’immobile.

Cosa fare quando mancano i titoli pregressi

Resta aperto il caso degli edifici per i quali nessun titolo è reperibile, spesso perché realizzati prima dell’introduzione della licenza edilizia obbligatoria (Legge 1150/1942) o, in particolare, prima del 1° settembre 1967, data della Legge Ponte n. 765/1967 che ha esteso l’obbligo di titolo edilizio anche ai centri abitati.

Per gli edifici realizzati prima di queste soglie temporali, la legittimità urbanistica può essere provata con documentazione alternativa:

• atti notori, mappe catastali storiche, riprese aeree dell’epoca;
• bollette, contratti, atti pubblici che attestino l’esistenza dell’immobile in data anteriore alla normativa che ne imponeva l’autorizzazione;
• perizie tecniche di parte, supportate da rilievi metrici e documentali.

Quando il titolo manca per cause diverse (distruzione degli archivi comunali, smarrimento, mancata trascrizione)la strada percorribile è la presentazione di un’istanza di accesso agli atti seguita, se necessario, da un’asseverazione tecnica che ricostruisca la legittimità in via indiretta.

Permesso di costruire in sanatoria: procedura e documenti

Quando un intervento esce dalla fascia delle tolleranze e si configura come parziale difformità o variazione essenziale, lo strumento ordinario per regolarizzarlo è il permesso di costruire in sanatoria. Il Salva Casa, con l’introduzione dell’art. 36-bis, ha riscritto le condizioni di accesso a questa procedura, superando uno dei nodi storicamente più rigidi del Testo Unico: la doppia conformità simmetrica.

Quando si applica il permesso di costruire in sanatoria

Prima del Salva Casa, sanare una parziale difformità richiedeva di dimostrare la conformità dell’opera sia alla normativa vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della domanda. Una condizione, quella della doppia conformità simmetrica, che escludeva dalla sanatoria un numero enorme di immobili: bastava un cambio di piano regolatore o un aggiornamento delle norme tecniche per rendere inaccessibile il rimedio.

Il nuovo art. 36-bis del DPR 380/2001 risolve il problema per le parziali difformità e le variazioni essenziali, introducendo un regime più morbido. È sufficiente che l’intervento risulti:

• conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (piani regolatori, vincoli di destinazione, indici edificatori);
• conforme alla disciplina edilizia (tecnica) vigente al momento della realizzazione dell’opera (altezze minime, distanze, requisiti igienico-sanitari).

La doppia conformità simmetrica resta in vigore per gli abusi più gravi, disciplinati dall’art. 36 (totale difformità dal titolo o assenza di titolo). L’art. 36-bis si applica invece alle situazioni intermedie: opere realizzate con un titolo abilitativo che hanno poi subito modifiche non integralmente coperte da quel titolo, oppure interventi eseguiti in difformità parziale e oggi conformi al quadro normativo aggiornato.

Grazie a questa riforma, migliaia di immobili rimasti per anni in una zona grigia, inutilizzabili per compravendite o mutui, oggi accedono a una procedura di sanatoria ordinaria con tempi e costi gestibili.

Documentazione da presentare allo Sportello Unico dell’Edilizia

L’istanza di permesso di costruire in sanatoria si presenta al Sportello Unico dell’Edilizia (SUE) del Comune territorialmente competente, generalmente in modalità telematica attraverso il portale comunale.

Il fascicolo deve contenere:

• documento di identità e titolo di proprietà o altro titolo che legittimi il richiedente a presentare l’istanza (usufruttuario, titolare di diritto reale di godimento, conduttore con delega del proprietario);
• relazione tecnica asseverata redatta da un professionista abilitato, che attesta l’epoca di realizzazione delle difformità e la rispondenza ai requisiti dell’art. 36-bis;
• elaborati grafici comparativi: stato attuale dell’immobile, stato sovrapposto con evidenza delle parti da demolire o regolarizzare, ultimo stato legittimamente assentito risultante dai titoli pregressi;
• attestazione di versamento dei diritti di segreteria e dell’oblazione, quest’ultima calcolata in base alla tipologia di abuso secondo i criteri di cui mi occupo nella sezione 7.

A questi documenti si aggiungono, ove l’immobile sia gravato da vincoli, le autorizzazioni preventive delle autorità di tutela: nulla osta paesaggistico della Soprintendenza, autorizzazione idrogeologica, parere sismico. La loro mancanza determina l’inammissibilità dell’istanza, indipendentemente dal merito.

Il Comune, ricevuta l’istanza completa, ha 45 giorni per pronunciarsi. Decorso il termine senza provvedimento espresso, si forma il silenzio-assenso, che approfondisco nella sezione 8.

L’asseverazione del professionista abilitato

L’asseverazione tecnica è il cuore giuridico dell’istanza di sanatoria. È l’atto con cui un professionista abilitato (ingegnere, architetto, geometra iscritto all’albo) certifica, sotto la propria responsabilità professionale, civile e penale, che l’opera presenta i requisiti previsti dall’art. 36-bis.

Sul piano dei contenuti, l’asseverazione deve documentare con precisione tre profili:

• l’epoca di realizzazione delle difformità, dimostrata con elementi oggettivi (foto datate, riprese aeree, atti notori, documentazione catastale storica);
• la conformità urbanistica dell’opera al momento della presentazione della domanda;
• la conformità edilizia (norme tecniche) dell’opera al momento in cui è stata realizzata.

In situazioni di particolare complessità, l’affiancamento dell’avvocato amministrativista al tecnico in fase istruttoria consente di valutare in via preventiva la solidità giuridica dell’istanza, anticipando le eccezioni che il Comune potrebbe sollevare e impostando la documentazione in modo difensivamente coerente.

SCIA in sanatoria: ambito di applicazione e iter

Accanto al permesso di costruire in sanatoria, il Testo Unico dell’Edilizia prevede una procedura più snella per regolarizzare le irregolarità di minore entità: la SCIA in sanatoria. Lo strumento, si applica a interventi che originariamente sarebbero stati assoggettati a SCIA o CILA, ma che sono stati realizzati senza titolo o in difformità da quanto presentato.

Interventi regolarizzabili tramite SCIA

La SCIA in sanatoria copre la fascia intermedia dell’irregolarità edilizia: opere che non integrano gli abusi maggiori dell’art. 36-bis ma che eccedono le tolleranze costruttive ed esecutive dell’art. 34-bis.

Rientrano nel suo ambito:

• interventi di manutenzione straordinaria pesante o di restauro eseguiti senza preventiva CILA o in difformità da essa;
• ristrutturazioni edilizie leggere che non comportano aumenti di volumetria né modifiche ai prospetti esterni dell’immobile;
• mutamenti di destinazione d’uso eseguiti senza opere strutturali, qualora compatibili con le previsioni degli strumenti urbanistici comunali.

Una novità procedurale introdotta dal Salva Casa, e ripresa dalle linee guida MIT del gennaio 2025, riguarda i cosiddetti procedimenti a finalità multipla: il proprietario può presentare un’unica istanza che cumula la sanatoria della difformità con il contestuale cambio di destinazione d’uso, evitando la duplicazione delle pratiche.

Documenti richiesti e modalità di presentazione

L’istanza si presenta al Sportello Unico dell’Edilizia del Comune competente, di norma in modalità telematica.

Il fascicolo documentale ricalca, con minori formalità, quello del permesso di costruire in sanatoria:

• documento di identità e titolo di legittimazione del richiedente;
• relazione tecnica asseverata redatta da un professionista abilitato, che attesta epoca di realizzazione, natura dell’intervento e conformità ai requisiti normativi;
• elaborati grafici comparativi (stato attuale, stato sovrapposto, ultimo stato legittimamente assentito);
• attestazione del versamento dell’oblazione, di cui mi occupo in dettaglio nella sezione 7;
• eventuali autorizzazioni preventive delle autorità di tutela, in presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici o sismici.

Una volta ricevuta l’istanza completa, il Comune dispone di 30 giorni per pronunciarsi. Decorso il termine, si forma il silenzio-assenso e la sanatoria si intende perfezionata.

Va precisato un aspetto procedurale rilevante: a differenza della SCIA ordinaria, che produce effetti dalla presentazione, la SCIA in sanatoria richiede un riscontro positivo del Comune o la formazione del silenzio-assenso. 

Differenze rispetto al permesso di costruire in sanatoria

Pur condividendo l’impianto procedurale, i due strumenti si distinguono per ambito, tempi e meccanismo sanzionatorio. La tabella che segue sintetizza i punti chiave del confronto. Per i casi di confine, si suggerisce una valutazione legale preliminare insieme al tecnico asseveratore, soprattutto quando le difformità si stratificano nel tempo e l’inquadramento giuridico dell’intervento richiede un’analisi caso per caso.

Quanto costa sanare un abuso nel 2026: oblazioni e calcolo dell’AVV

Il regime sanzionatorio del Salva Casa modula l’oblazione in funzione della gravità dell’abuso e del titolo necessario per regolarizzarlo. La tabella raccoglie i criteri di calcolo per le principali fattispecie di sanatoria oggi praticabili.

La distinzione tra conformità singola e doppia conformità piena, applicabile alla SCIA in sanatoria, merita attenzione: l’oblazione si dimezza se l’intervento risulta conforme sia alla disciplina urbanistica sia a quella edilizia tecnica vigenti al momento della domanda. 

Come si calcola l’Aumento del Valore Venale (AVV)

Per le SCIA in sanatoria e per gli interventi eseguiti in assenza di titolo, l’oblazione si parametra sull’Aumento del Valore Venale dell’unità immobiliare conseguente all’abuso. La formula è semplice nella struttura, complessa nell’applicazione:

AVV = VVA − VVP

dove:

• VVA = valore venale attuale dell’immobile, comprensivo dell’opera abusiva;
• VVP = valore venale precedente, ricostruito come se l’abuso non fosse mai stato realizzato.

La stima è affidata all’Agenzia delle Entrate, che opera secondo i criteri ordinari di valutazione immobiliare (parametri OMI, comparabili di mercato, caratteristiche dell’unità). Il proprietario può comunque produrre una perizia di parte, soprattutto quando l’incremento di valore è modesto o discutibile, per ridurre il rischio di una stima sovradimensionata.

Molti abusi formali, come tramezzi spostati, lievi modifiche alle aperture interne o micro-variazioni distributive, non producono alcun incremento effettivo del valore venale dell’unità. In questi casi, l’oblazione scatta al minimo edittale di 1.032 €, ben distante dai massimali.

Voci di costo accessorie

Oltre all’oblazione, il proprietario deve mettere in conto due voci di costo che variano caso per caso e che è opportuno quantificare in fase preliminare:

• i diritti di segreteria, determinati da ciascun Comune con propria delibera e da verificare sul portale dell’amministrazione competente;
• le spese tecniche per il professionista abilitato, comprensive di rilievi, ricostruzione documentale, redazione della relazione asseverata, elaborati grafici e gestione del rapporto con il SUE.

Tempi della sanatoria e meccanismo del silenzio-assenso

Uno dei nodi storici delle sanatorie edilizie è stato il rapporto con i tempi della pubblica amministrazione: pratiche depositate e rimaste in sospeso per anni, istruttorie infinite, certezze rinviate a oltranza. Il Salva Casa interviene, fissando termini perentori e ancorandoli al meccanismo del silenzio-assenso. Decorso il termine senza provvedimento espresso, l’istanza si intende accolta.

45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria

Per il permesso di costruire in sanatoria ex art. 36-bis, il Comune ha 45 giorni dalla presentazione dell’istanza completa per pronunciarsi. Decorso il termine, si forma il silenzio-assenso.

Eventuali richieste di integrazione documentale sospendono il decorso: i 45 giorni riprendono dal deposito delle integrazioni.

Attenzione però: il silenzio-assenso non è una sanatoria automatica e definitiva. Il provvedimento implicito può essere annullato in autotutela dal Comune ai sensi dell’art. 21-nonies della Legge 241/1990, qualora emergano successivamente vizi di legittimità o false attestazioni nell’asseverazione tecnica. Su questo profilo, i contenziosi negli ultimi anni si sono moltiplicati.

30 giorni per la SCIA in sanatoria

Per la SCIA in sanatoria il termine è più breve: 30 giorni dalla presentazione dell’istanza completa.

Come anticipato, a differenza della SCIA ordinaria la SCIA in sanatoria non produce effetti dalla mera presentazione: serve il riscontro positivo del Comune o la formazione del silenzio-assenso. Fino a quel momento, l’opera resta giuridicamente irregolare.

Valgono anche qui i meccanismi di sospensione del termine in caso di integrazioni e la possibilità di annullamento d’ufficio del provvedimento implicito.

Immobili vincolati: termini estesi e parere della Soprintendenza

Quando l’immobile è soggetto a vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici o monumentali, l’istanza è subordinata al nulla osta vincolante dell’autorità preposta alla tutela.

I termini si scaglionano:

• la Soprintendenza (o l’autorità competente) ha in genere 90 giorni per il parere vincolante;
• il Comune dispone poi dei propri termini ordinari (30 o 45 giorni) per chiudere il procedimento.

Sommando le due fasi, il quadro temporale complessivo può superare i 180 giorni. Il silenzio-assenso, nei procedimenti su immobili vincolati, opera con regole proprie e in molti casi è escluso.

Nuovi requisiti di abitabilità: altezze, monostanza, recupero sottotetti

Il Salva Casa ha aggiornato i parametri minimi di abitabilità del DPR 380/2001, allineandoli alle dimensioni reali del patrimonio edilizio esistente. L’obiettivo è agevolare gli interventi di recupero su immobili che, a normativa precedente, non avrebbero superato la soglia di agibilità.

Le novità:.

1. Altezze minime interne. Il tecnico abilitato può asseverare la conformità igienico-sanitaria di locali con altezza interna fino a 2,40 metri, contro il limite storico di 2,70 metri. La deroga si applica solo a interventi di recupero edilizio e richiede soluzioni progettuali che garantiscano adeguate condizioni di aeroilluminazione.
2. Alloggi monostanza. Le superfici minime sono state ridotte a 20 mq per una persona (contro 28 mq) e 28 mq per due persone (contro 38 mq). Anche in questo caso, l’asseverazione tecnica deve attestare la compatibilità del progetto con i requisiti di vivibilità.
3. Recupero dei sottotetti. Il Salva Casa amplia la possibilità di destinare a uso abitativo i sottotetti esistenti, fermo restando il rispetto delle leggi regionali, che possono prevedere requisiti specifici sull’altezza media interna, sulle pendenze del tetto e sull’apertura di lucernari. Il quadro applicativo varia in modo non trascurabile da Regione a Regione e va verificato sulla normativa locale.

Bonus edilizi 2026 e sanatoria

L’accesso ai bonus edilizi del 2026, Ecobonus e Sismabonus in primis, è subordinato alla regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile. Sostenere spese detraibili su un’unità con difformità non sanate espone a un rischio duplice: l’inammissibilità della detrazione in sede di controllo dell’Agenzia delle Entrate e, in caso di accertamento, la restituzione delle somme detratte con sanzioni e interessi.

La regolarizzazione preventiva tramite Salva Casa diventa quindi un investimento strategico per:

• accedere ai bonus con la documentazione in ordine;
• evitare contestazioni successive in fase di controllo;
• valorizzare l’immobile in vista di compravendita o passaggio generazionale.

Va precisato che l’asseverazione tecnica richiesta per i bonus presuppone uno stato legittimo dimostrabile ai sensi del nuovo art. 9-bis. Senza questo presupposto, il professionista non può rilasciare l’attestazione necessaria per attivare le detrazioni. La sequenza corretta è quindi: prima la regolarizzazione, poi l’intervento agevolato.

Per il dettaglio aggiornato di aliquote, massimali e requisiti dei bonus edilizi 2026, è opportuno fare riferimento alle linee guida dell’Agenzia delle Entrate e alle comunicazioni del MEF, che annualmente recepiscono le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio.

Decreto Salva Casa, condono edilizio e Piano Casa 2026: le differenze

Tre denominazioni che la cronaca recente ha spesso accostato, generando una confusione comprensibile. Salva Casa, condono edilizio e Piano Casa 2026 sono strumenti normativi distinti, con finalità e destinatari diversi.

Il Decreto Salva Casa opera sulla disciplina ordinaria del DPR 380/2001. È una riforma a regime, senza scadenze, applicabile alle difformità che soddisfano i requisiti degli articoli 9-bis, 34-bis, 36 e 36-bis.

Il condono edilizio è una misura straordinaria, introdotta con legge speciale, che consente di regolarizzare opere abusive in deroga alla pianificazione urbanistica ordinaria. Gli unici tre condoni italiani sono stati varati nel 1985, 1994 e 2003. Le ipotesi di un nuovo condono, ricorrenti nel dibattito politico, ad oggi non sono state convertite in legge.

Il Piano Casa 2026, introdotto con il DL 66/2026, non è una sanatoria edilizia. È un piano di politica abitativa da circa 10 miliardi di euro, finalizzato a rendere disponibili 100.000 alloggi in dieci anni attraverso recupero dell’ERP, housing sociale ed edilizia convenzionata. I destinatari sono i cittadini in difficoltà abitativa, non i proprietari di immobili difformi.

Sanatoria respinta o ordine di demolizione: il ricorso al TAR

Non tutte le pratiche di sanatoria si chiudono con un esito positivo. Il Comune può rigettare l’istanza, annullare in autotutela un titolo già rilasciato, oppure emettere un’ordinanza di demolizione che presuppone la non sanabilità dell’opera. In tutti questi casi il proprietario dispone di strumenti di tutela giurisdizionale davanti al Tribunale Amministrativo Regionale, da attivare entro 60 giorni dalla notifica del provvedimento.

Nei procedimenti in materia di sanatoria edilizia, i motivi di ricorso più ricorrenti riguardano:

• l’erronea qualificazione giuridica dell’intervento, ad esempio quando il Comune tratta come abuso maggiore un’opera che rientra nelle parziali difformità sanabili ex art. 36-bis;
• il vizio istruttorio, quando l’amministrazione non valuta adeguatamente la documentazione tecnica o respinge senza motivazione i rilievi dell’asseveratore;
• la violazione di legge per scorretta applicazione delle nuove disposizioni del Salva Casa o delle linee guida MIT del gennaio 2025;
• l’applicabilità delle fiscalizzazioni previste dagli articoli 33, 34 e 38 del DPR 380/2001, che consentono di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria nei casi in cui l’abbattimento comporterebbe pregiudizio per la parte legittima dell’edificio.

Per gli ordini di demolizione, una valutazione tempestiva consente in molti casi di chiedere al TAR la sospensione cautelare dell’ordinanza in tempi rapidi, prima della decisione sul merito.

L’efficacia del ricorso dipende in larga misura dalla qualità della documentazione prodotta in fase di istanza e dalla solidità dell’asseverazione tecnica. Per un approfondimento sul funzionamento del ricorso al TAR, sui termini procedurali e sui costi del giudizio amministrativo, rimando alla guida dedicata al ricorso al TAR.

Assistenza legale dello Studio de Bonis per la sanatoria edilizia

La regolarizzazione di un immobile difforme è un’operazione che attraversa tre piani distinti: tecnico, amministrativo e giuridico. Il tecnico asseveratore costruisce la documentazione, il Comune valuta l’istanza, l’avvocato amministrativista interviene quando la pratica entra in zona di rischio o approda al contenzioso.

Lo Studio Legale de Bonis affianca privati, imprese e operatori del settore immobiliare nelle situazioni in cui la sola assistenza tecnica non basta. Le aree di intervento più ricorrenti sono:

• Valutazione preventiva di fattibilità della sanatoria su immobili difformi, vincolati o stratificati storicamente, per anticipare le criticità prima del deposito dell’istanza al SUE;
• Predisposizione coordinata della pratica con il tecnico asseveratore, soprattutto in presenza di vincoli paesaggistici, idrogeologici o sismici, dove la qualificazione giuridica dell’intervento incide direttamente sull’esito;
• Monitoraggio dei termini di formazione del silenzio-assenso e gestione delle eventuali richieste di integrazione documentale da parte del Comune;
• Ricorsi davanti al TAR e al Consiglio di Stato contro dinieghi di sanatoria, ordinanze di demolizione, provvedimenti di annullamento in autotutela e sanzioni pecuniarie illegittime;
• Contenzioso in materia di stato legittimo dell’immobile, con particolare attenzione ai casi di documentazione lacunosa o di edifici realizzati prima dell’introduzione della licenza edilizia obbligatoria.

L’esperienza maturata in materia di diritto amministrativo e urbanistico, unita alla collaborazione costante con tecnici qualificati, consente di costruire strategie difensive coerenti fin dalla fase preliminare. Per situazioni che richiedono una valutazione mirata, è possibile contattare lo Studio per una consulenza personalizzata sul caso specifico.

Domande frequenti sul Decreto Salva Casa